Comprare in Sardegna: regole costiere, zona sismica e atto notarile

L’acquisto di un immobile in Sardegna segue le stesse regole nazionali di qualunque altra parte d’Italia: contratto preliminare, atto notarile e imposte d’acquisto non cambiano da regione a regione. Questa pagina non ripete quel percorso. Le singole tappe sono descritte su Sicilia Immobiliare, il portale gemello, nella guida Come funziona il processo di acquisto di un immobile in Sicilia; il percorso è nazionale e vale allo stesso modo in Sardegna.

Quanto segue riguarda soltanto ciò che è specificamente sardo: il piano paesaggistico regionale che governa la costa, le distanze fisse e i divieti assoluti che ne derivano, la classificazione sismica dell’isola e le due conformità che l’acquirente incontra dal notaio. Terra Mia Immobiliare descrive soltanto i meccanismi giuridici: non verifica i singoli annunci rispetto ad essi e non fornisce consulenza legale.

Il Piano Paesaggistico Regionale e la fascia costiera

L’edificazione costiera in Sardegna è governata dal Piano Paesaggistico Regionale (PPR), approvato in via definitiva nel settembre 2006 sulla base della legge regionale «salvacoste» L.R. 8/2004. L’approvazione del 2006 riguarda soltanto l’area costiera — il cosiddetto primo ambito omogeneo — non l’intera isola.

La fascia costiera non ha un’unica larghezza fissa: è il perimetro tracciato nella cartografia del PPR, classificato come bene paesaggistico d’insieme e considerato risorsa strategica che richiede pianificazione e gestione integrata. Se un immobile vi ricade non si può quindi dedurre dalla sola distanza dal mare.

All’interno della fascia costiera, nelle aree inedificate, è precluso qualunque intervento di trasformazione, ad eccezione dei casi elencati dalle stesse norme di attuazione del piano (art. 20 delle norme tecniche di attuazione, 2006). Lo stesso articolo vieta inoltre in ogni caso:

• nuove strade extraurbane di dimensioni superiori alle due corsie, salvo le limitate eccezioni previste dalle norme,
• nuovi interventi edificatori a carattere industriale e di grande distribuzione commerciale,
• nuovi campeggi, strutture ricettive connesse a campi da golf e aree attrezzate per camper.

Alcune aree già urbanizzate sono escluse dalla fascia costiera come bene paesaggistico: le zone omogenee A e B, e le zone C, D e G dotate di piani attuativi efficaci realizzati in tutto o in parte (art. 19 delle norme, 2006). Se un’esclusione si applichi a un immobile specifico è una domanda per il Comune e per un tecnico abilitato, non per questa pagina.

Le distanze fisse dalla costa

Indipendentemente dal perimetro della fascia costiera, le norme del piano dichiarano inedificabili, in quanto sottoposti a vincolo di integrale conservazione, i terreni costieri compresi entro 300 metri dalla linea di battigia — 150 metri per le isole minori — anche se elevati sul mare (art. 12 delle norme, 2006, con le esclusioni ivi indicate).

Sopra il piano regionale sta la legge nazionale: l’art. 142 del D.Lgs. 42/2004 qualifica di interesse paesaggistico per legge i territori costieri compresi in una fascia di 300 metri dalla linea di battigia, anche per i terreni elevati sul mare, con il conseguente regime di autorizzazione paesaggistica. Sono escluse le aree che al 6 settembre 1985 erano già delimitate negli strumenti urbanistici come zone A o B.

Finché il piano urbanistico comunale (PUC) non è adeguato al PPR si applica una disciplina transitoria: nei comuni privi di PUC approvato, entro 2.000 metri dalla linea di battigia — 500 metri per le isole minori — possono essere realizzati soltanto gli interventi previsti in strumenti attuativi già approvati e convenzionati al 10 agosto 2004 (art. 15 delle norme, 2006).

Verificare una particella specifica

Se una particella ricade nella fascia costiera o in un altro livello del PPR si può verificare sul geoportale ufficiale della Regione: il webGIS SardegnaMappe PPR mostra gli ambiti paesaggistici costieri in scala 1:25.000, e i livelli vettoriali del piano sono scaricabili come shapefile (Sardegna Geoportale, consultato ad agosto 2026).

Terra Mia Immobiliare non confronta gli annunci con queste mappe: le indicazioni urbanistiche contenute in un annuncio provengono esclusivamente dal venditore. La certezza su una particella specifica viene dal Comune, dal geoportale e dal tecnico e dal notaio incaricati dall’acquirente.

La classificazione sismica

La classificazione sismica italiana (ordinanza OPCM 3274 del 20 marzo 2003) divide il Paese in quattro zone; la zona 4 è la meno pericolosa. La Sardegna è classificata in zona 4 ed è considerata dagli studi nazionali di settore un’area a bassa sismicità.

Si tratta di una classificazione di pericolosità, non di una garanzia di sicurezza, e non dice nulla sulle condizioni strutturali del singolo edificio. In che stato si trovi un immobile specifico resta una domanda per un tecnico abilitato scelto dall’acquirente.

Due conformità richieste all’atto

All’atto notarile la legge italiana rende nullo il trasferimento di un fabbricato urbano esistente se l’atto non contiene l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari che dati catastali e planimetrie sono conformi allo stato di fatto — oppure, in luogo di tale dichiarazione, un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato (conformità catastale, art. 29, comma 1-bis, della L. 52/1985).

Inoltre gli atti tra vivi che trasferiscono diritti su edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985 sono nulli se il venditore non dichiara gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (conformità urbanistica, art. 46 del D.P.R. 380/2001). Entrambe le conformità sono verificate dal notaio; l’acquirente in Sardegna le incontra esattamente in questa forma.

I costi una tantum che si incontrano nello stesso appuntamento — onorario del notaio, imposta di registro e imposte fisse — sono trattati nella guida nazionale Notaio e costi di acquisto in Italia, valida senza differenze anche in Sardegna.

I programmi regionali di sostegno all’acquisto e alla ristrutturazione e il regime fiscale per i titolari di pensioni estere sono trattati nella guida Incentivi e contributi in Sardegna; le province, la geografia e i collegamenti dell’isola sono descritti nella pagina La Sardegna in sintesi.