Guide: immobili in Sardegna — Sardegna Immobiliare

Queste guide raccolgono ciò che chi compra o vende dovrebbe sapere sugli immobili in Sardegna — dal nuovo assetto amministrativo dell’isola alle regole che governano l’edilizia vicino alla costa. Sardegna Immobiliare è un portale giovane: il suo compito, oggi, è mettere in contatto chi vende in Sardegna con acquirenti dall’estero, e queste pagine servono a far partire entrambe le parti dalle stesse informazioni.

Le guide sulla Sardegna

Quattro guide trattano ciò che è specifico della Sardegna: la regione e le sue province dopo la riforma territoriale in vigore dal 17 luglio 2025, come si raggiunge l’isola, i programmi di contributo della Regione e cosa sapere per comprare qui.

Le regole nazionali: il diritto immobiliare italiano

Sette domande ricorrono in ogni compravendita e trovano risposta nel diritto nazionale italiano, non in regole regionali: valgono alla lettera in Sardegna come in Calabria e in Sicilia. Per questo Terra Mia Immobiliare mantiene i testi completi una sola volta, sul suo portale siciliano Sicilia Immobiliare, invece di pubblicarne tre copie. Qui ogni domanda riceve una risposta in breve; il link porta alla guida completa.

Come si svolge l’acquisto di un immobile in Italia?

La compravendita di un immobile in Italia si conclude davanti a un notaio con un atto pubblico. Nella prassi il percorso passa di regola dalla proposta d’acquisto al contratto preliminare fino al rogito, con il quale la proprietà passa all’acquirente. La legge pone condizioni severe all’atto stesso: senza la dichiarazione di conformità catastale prevista dall’art. 29 della legge 52/1985 o — per gli edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985 — senza gli estremi del permesso di costruire dichiarati dal venditore (art. 46 del D.P.R. 380/2001), l’atto è nullo. Queste regole valgono in Sardegna esattamente come in ogni altra regione italiana.

La guida completa al processo d’acquisto — su Sicilia Immobiliare

Quanto costa il notaio?

L’onorario del notaio dipende dal valore dell’immobile e dalla complessità dell’atto; un preventivo scritto può essere richiesto prima dell’incarico. Oltre all’onorario, il notaio riscuote al rogito le imposte dovute sul trasferimento — ad esempio imposta di registro, ipotecaria e catastale — e le versa allo Stato. Quali imposte si applichino e in quale misura dipende dall’immobile e dalla situazione dell’acquirente: le cifre per il caso concreto le fornisce il notaio.

La guida completa ai costi del notaio — su Sicilia Immobiliare

Quali imposte si pagano all’acquisto e sulla proprietà?

Vanno distinti due livelli: le imposte una tantum all’acquisto e le imposte ricorrenti sulla proprietà. All’acquisto è dovuta l’imposta di registro oppure l’IVA, a seconda di chi vende; il notaio calcola e riscuote gli importi al rogito. Da proprietari, l’imposta ricorrente principale è l’IMU, l’imposta municipale sugli immobili: ogni comune fissa le proprie aliquote entro la cornice nazionale e l’importo si calcola a partire dal valore catastale. Le aliquote concrete si ottengono quindi dal comune in cui si trova l’immobile, non da un portale.

La guida completa a imposte e IMU — su Sicilia Immobiliare

Che cos’è l’attestato di prestazione energetica (APE)?

L’APE (Attestato di Prestazione Energetica) classifica il consumo energetico di un edificio in classi ed è redatto da un tecnico abilitato. È richiesto in caso di vendita e la classe energetica deve comparire negli annunci. Sardegna Immobiliare non verifica l’attestato: i dati energetici di un annuncio provengono esclusivamente dal venditore.

La guida completa all’APE — su Sicilia Immobiliare

Quali incentivi esistono per la ristrutturazione?

A livello nazionale l’Italia concede detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie; aliquote e massimali vengono ridefiniti con le leggi di bilancio, perciò le cifre aggiornate vanno cercate presso l’Agenzia delle Entrate. La Sardegna aggiunge una misura regionale propria: nella fase 2022–2025 il programma anti-spopolamento «Acquisto e ristrutturazione» ha concesso contributi a fondo perduto fino a 15.000 € (al massimo il 50% della spesa prevista) per l’acquisto o la ristrutturazione di una prima casa in un comune con meno di 3.000 abitanti, con obbligo di residenza di cinque anni; le domande passavano per i bandi dei singoli comuni. Una fase successiva, dal 2026, estende la platea ai comuni fino a 5.000 abitanti, ma ad agosto 2026 le sue condizioni non risultavano ancora pubblicate.

La guida completa agli incentivi per la ristrutturazione — su Sicilia Immobiliare

Cosa deve sapere chi acquista dall’estero?

Le regole dell’atto notarile sono nazionali e non dipendono dalla nazionalità dell’acquirente. Una norma fiscale riguarda in particolare chi si trasferisce dall’estero: i titolari di redditi da pensione estera che spostano la residenza fiscale in un comune sardo con non più di 30.000 abitanti — soglia in vigore dal 7 aprile 2026, in precedenza 20.000 — possono optare per un’imposta sostitutiva forfettaria del 7% sui redditi esteri per nove periodi d’imposta (art. 24-ter TUIR). L’opzione richiede di non essere stati fiscalmente residenti in Italia nei cinque periodi d’imposta precedenti. Se il regime si adatti al caso concreto è una domanda per un commercialista.

La guida completa all’acquisto dall’estero — su Sicilia Immobiliare

Quali documenti servono per la vendita?

La legge italiana fa di due gruppi di documenti una condizione di validità dell’atto stesso. Il trasferimento di un fabbricato urbano è nullo senza l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione — o l’attestazione di un tecnico abilitato — della loro conformità allo stato di fatto (art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985). Per gli edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985 l’atto è nullo anche senza gli estremi del permesso di costruire dichiarati dal venditore (art. 46 del D.P.R. 380/2001). Alla vendita appartiene inoltre l’attestato di prestazione energetica (APE); l’elenco completo per il singolo immobile si definisce con il notaio.

La guida completa ai documenti di vendita — su Sicilia Immobiliare

Queste risposte sono informazioni generali, non consulenza. I testi completi si trovano su Sicilia Immobiliare, il portale siciliano del gestore, perché le regole sono nazionali e vengono mantenute in un unico luogo. Per il caso concreto — atto, imposte, permessi — sono competenti notaio, commercialista o avvocato.