La Sardegna come regione: assetto, geografia, collegamenti

Chi valuta un immobile in Sardegna incontra per prima una domanda che sembra banale e non lo è: che cosa comprende esattamente questa regione, sul piano amministrativo e geografico? Questa pagina descrive com'è organizzata la Sardegna oggi — città metropolitane e province, popolazione residente, coste, montagne e parchi nazionali, collegamenti con l'isola — e cosa questa forma comporta per la ricerca di un immobile. Ogni dato riporta la propria data di riferimento; proprio l'assetto amministrativo è cambiato di recente, e molto materiale pubblicato altrove non è aggiornato.

Città metropolitane e province: l'assetto oggi in vigore

Dal 17 luglio 2025 il territorio della Sardegna è organizzato in due città metropolitane e sei province. La riforma si fonda sulla legge regionale n. 7/2021, modificata dalla L.R. 9/2023 e completata dalla deliberazione della Giunta regionale n. 36/34 del 9 luglio 2025, pubblicata nel BURAS n. 39 del 17 luglio 2025. Le otto unità sono:

• Città metropolitana di Cagliari (codice ISTAT 318)
• Città metropolitana di Sassari (codice ISTAT 312)
• Provincia della Gallura Nord-Est Sardegna (codice ISTAT 113)
• Provincia di Nuoro (codice ISTAT 114)
• Provincia di Oristano (codice ISTAT 115)
• Provincia dell'Ogliastra (codice ISTAT 116)
• Provincia del Medio Campidano (codice ISTAT 117)
• Provincia del Sulcis Iglesiente (codice ISTAT 119)

Ai fini statistici ufficiali, le nuove unità e i relativi codici ISTAT sono validi dal 1° gennaio 2026. Quale comune appartenga a quale unità — e quanti comuni conti ciascuna città metropolitana o provincia — risulta dall'elenco ufficiale dei codici ISTAT per il nuovo assetto territoriale della Sardegna; questa pagina non riporta volutamente un proprio conteggio dei comuni, perché quell'elenco è la fonte autorevole.

Attenzione alla data: gran parte di carte, opere di consultazione e portali immobiliari mostra ancora l'assetto del 2016 — la Città metropolitana di Cagliari più le province di Sassari, Nuoro, Oristano e Sud Sardegna. Quell'assetto è superato dal 17 luglio 2025; le province di Sassari e del Sud Sardegna non esistono più come unità amministrative. Il materiale che ancora le elenca descrive uno stato passato (rilevato ad agosto 2026).

La popolazione residente

La Sardegna conta 1.554.490 residenti secondo la stima ISTAT al 1° gennaio 2026.

Una ripartizione per le nuove città metropolitane e province non è ancora pubblicata: alla stessa data di riferimento l'ISTAT diffonde i dati territoriali ancora per le province precedenti la riforma. Le cinque cifre che seguono si riferiscono quindi ai vecchi confini:

• Sassari: 470.588 residenti
• Cagliari: 415.866 residenti
• Sud Sardegna: 327.170 residenti
• Nuoro: 194.081 residenti
• Oristano: 146.785 residenti

Tutte e cinque le cifre sono stime ISTAT al 1° gennaio 2026 riferite alle province precedenti la riforma. Non possono essere semplicemente ripartite sulle nuove città metropolitane e province; ad agosto 2026 non risultavano ancora pubblicati dati ufficiali di popolazione per le nuove unità.

Coste, montagne, parchi nazionali

La Sardegna ha circa 1.850 chilometri di costa — la cifra utilizzata dall'agenzia costiera della stessa Regione, la Conservatoria delle Coste (pagina consultata ad agosto 2026). Per la ricerca di un immobile questo numero conta meno come geografia che come diritto: le regole di pianificazione descritte più avanti trattano la costa come una categoria giuridica a sé.

L'interno è montuoso. Al centro dell'isola si trova il massiccio del Gennargentu, la cui Punta La Marmora (1.834 m) è la vetta più alta della Sardegna. Il Gennargentu non è un parco nazionale, diversamente da quanto suggerisce materiale meno recente.

In Sardegna operano due parchi nazionali: il Parco Nazionale dell'Asinara, istituito con D.P.R. del 3 ottobre 2002 (5.170 ettari, nel comune di Porto Torres), e il Parco Nazionale dell'Arcipelago di La Maddalena, istituito con la legge n. 10 del 4 gennaio 1994 (5.100 ettari a terra e 15.046 ettari a mare).

La classificazione sismica italiana (ordinanza OPCM 3274 del 20 marzo 2003) suddivide il Paese in quattro zone; la Sardegna è classificata in zona 4, quella a pericolosità più bassa. Si tratta di una classificazione ai fini delle norme edilizie, non di una promessa di sicurezza né di un argomento per l'acquisto.

Come si raggiunge l'isola

Tre aeroporti sardi sono aperti al traffico civile commerciale secondo il rapporto ENAC sui dati di traffico 2024: Cagliari Elmas, Olbia e Alghero Fertilia — le uniche voci sarde fra i 45 aeroporti italiani di quell'elenco. I voli fra Cagliari, Alghero e Olbia e Roma Fiumicino e Milano Linate operano in regime di oneri di servizio pubblico, la cosiddetta continuità territoriale, gestita dalla Regione Autonoma dal 1° gennaio 2010 (legge 296/2006); il decreto del regime attuale è stato pubblicato nella Gazzetta ufficiale dell'UE il 26 settembre 2025 e il nuovo modello di servizio è pienamente operativo dal 29 marzo 2026. Tariffe e vettori cambiano a ogni gara e per questo non vengono riportati qui.

Via mare, otto porti sono amministrati dall'Autorità di Sistema Portuale del Mare di Sardegna: Cagliari, Olbia, Golfo Aranci, Porto Torres, Oristano, Santa Teresa Gallura, Portovesme e Arbatax (pagina dell'Autorità, consultata ad agosto 2026). Olbia dispone di circa una decina di ormeggi passeggeri; Porto Torres e Cagliari servono traghetti passeggeri e ro-ro misti; Santa Teresa Gallura è l'approdo dei collegamenti con Bonifacio, in Corsica; Portovesme serve i traghetti per l'Isola di San Pietro; Arbatax è uno scalo principalmente passeggeri. Golfo Aranci è descritto dall'Autorità portuale come lo scalo sardo più vicino al continente.

Come funzionano questi collegamenti nella pratica di un viaggio, ad esempio per un sopralluogo, è descritto nella guida Come arrivare in Sardegna.

Cosa comporta la forma della regione per la ricerca di un immobile

L'edificazione vicino alla costa è disciplinata dal Piano Paesaggistico Regionale (PPR), approvato nel 2006 per l'area costiera — il primo ambito omogeneo; non copre l'intera isola — sulla base della legge «salvacoste» L.R. 8/2004. La fascia costiera tutelata non ha una larghezza unica e fissa: è un perimetro tracciato nella cartografia dello stesso PPR. Indipendentemente da quel perimetro, i terreni costieri entro 300 metri dalla linea di battigia (150 metri nelle isole minori) sono inedificabili secondo le norme del PPR, e la legge nazionale (D.Lgs. 42/2004, art. 142) rende la fascia costiera dei 300 metri area di interesse paesaggistico per legge.

Se una particella ricada nella fascia costiera o in un altro strato del PPR non è questione di impressioni: si può verificare sul geoportale ufficiale della Regione, nel webGIS SardegnaMappe PPR, con le carte degli ambiti paesaggistici costieri in scala 1:25.000. È questa la conseguenza pratica della forma della regione: su un'isola con circa 1.850 km di costa, ciò che si può costruire su una particella dipende da dove essa ricade nella cartografia del PPR — una verifica che sta all'inizio della ricerca, non alla fine.

Cosa comportano queste regole, passo per passo, nella visita e nell'acquisto è descritto nella guida Comprare casa in Sardegna.

Le misure regionali che possono accompagnare un acquisto — ad esempio i contributi anti-spopolamento per i piccoli comuni — sono trattate nella guida Incentivi regionali in Sardegna.

Le regole dell'acquisto in sé sono nazionali e sono descritte sul portale gemello Sicilia Immobiliare: la guida al processo di acquisto in Italia e la guida a notaio e costi di acquisto valgono invariate anche in Sardegna.

Gli annunci attualmente disponibili in tutta l'isola si trovano nella pagina di ricerca.